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敖汉旗人民政府关于加强物业管理的实施意见

发文日期:2018-02-12

主题分类:规范性文件

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公开方式:主动公开

各乡镇苏木人民政府,各街道办,旗政府各有关委办局,各人民团体,各企事业单位,中区市直驻敖汉各有关单位:

为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善人居环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》《赤峰市物业管理办法》《赤峰市关于进一步加强物业管理工作意见的通知》等法律规定,结合全旗实际,制定本实施意见。

第一章    

 

第一条  本实施意见适用于敖汉旗辖区内物业管理活动。

第二条  物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。

第三条  将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,建立健全物业管理服务综合协调机制和目标责任制,完善激励政策和措施,促进物业服务发展与和谐社区建设。鼓励采用新技术、新方法,运用信息化手段,提高物业管理和服务质量。

第四条  各乡镇苏木街道办按照属地管理、权责一致的原则,充分发挥在物业管理中的地位和作用,履行物业管理中的主体责任。

 

第二章  建设单位及前期物业管理

 

第五条  物业管理区域的划分,应当遵循规划优先、相对集中、功能完善、资源共享、便民利民的原则,以土地使用权证或者不动产登记证确定的用地范围为基础,综合考虑物业的共用设施设备、物业专属的管理用房、建筑物规模、业主人数、自然界限、社区布局建设、利于自治管理等因素。

第六条  建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,要将划定的物业管理区域资料报送旗综合行政执法局备案,在房屋买卖合同中明示并在商品房销售现场公示。

第七条  建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内物业服务用房。

(一)房屋总建筑面积5万平方米以下的,配置建筑面积不少于150平方米的物业服务用房。

(二)房屋总建筑面积5万平方米以上25万平方米以下的,按照不少于总建筑面积3‰的标准配置。

(三)房屋总建筑面积超过25万平方米的,超过部分按照不少于1‰的标准配置。

(四)分期开发建设的,首期配置的物业服务用房建筑面积不得少于150平方米且集中建设。

(五)物业服务用房应当在地面以上、相对集中,便于开展物业服务活动,并具备采光、通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。

第八条  建设单位配置物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。物业服务用房不计入分摊共用建筑面积,其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理不动产所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。物业服务用房不得转让和抵押,未经业主大会同意,任何单位和个人不得变更用途。建设单位应当将物业服务用房相关信息在商品房销售现场或者物业管理区域内明显位置公示。

第九条  建设单位对新建住宅物业管理区域内的供(排)水、供电、供气、供热等专业经营设施设备以及与之相配套的环卫设施、监控设施和绿化、硬化工程,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

建设单位在申请竣工验收时,要通知供(排)水、供电、供气、供热等专业经营单位和环卫、绿化等主管部门参加。验收合格后,建设单位要将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理。

第十条  建设单位在办理物业承接手续时要向物业服务企业、综合行政执法局和项目所在街道办移交下列资料:

(一)全部物业服务用房。

(二)竣工总平面图、单体建筑结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

(三)设施设备清单及安装、使用及维护保养等技术资料、出厂资料。

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件。

(五)物业管理所需的其他资料。

第十一条  建设单位的新建住宅小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,必须通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,建设单位没有能力的,乡镇苏木街道办可以予以协助。投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的,经旗综合行政执法局同意,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第十二条  招标人要在指定的公共媒体上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

第十三条  招标人要在发布招标公告10日前,提交以下材料报街道办、乡镇苏木人民政府和旗物业行政主管部门备案:(一)招标公告;(二)招标文件;(三)项目开发建设的政府批件;(四)法律、法规规定的其他材料。

第十四条  建设单位要在办理建设工程施工许可证前完成物业管理招投标工作。中标的物业服务企业要在前期物业服务合同签订后7日内派遣专业管理技术人员进入岗位,实施物业前期介入,并在前期物业管理期间履行以下职责:

(一)参与工程验收和分户验收,以单体楼房为单位建立工程资料档案,对发现的质量问题及未按图纸施工的,向建设单位或施工单位提出整改建议。

(二)掌握物业管理区域内共用设施设备、管线的布置,就设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议,参与共用设施设备的安装、调试等工作。

(三)对物业管理用房、社区办公活动用房等配套公共服务设施建设情况,向物业行政主管部门和街道办、乡镇苏木政府报告。

(四)督促建设单位、施工单位整改开发建设中的遗留问题。

(五)根据物业服务合同的约定,向业主提供服务并引导业主遵守约定,维护公共秩序。

(六)配合乡镇苏木街道办做好业主大会筹备、业主委员会成立工作。

(七)前期物业服务合同约定的其他事项。

第十五条  建设单位要提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。

第十六条  建设单位要邀请委托的前期物业服务企业介入对工程项目的配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项提出意见、建议。

第十七条  鼓励建设单位开办物业公司,按照谁开发、谁建设、谁管理原则,实行一条龙服务。建设单位在新建小区物业交付使用前,要按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,与物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验;未经承接查验的,不得交付使用。

 

第三章  物业服务企业

 

第十八条  物业服务企业享有以下权利:

(一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及其环境、秩序进行管理。

(二)依照国家、自治区有关规定和物业服务合同约定收取服务费用。

(三)劝阻违反物业管理规定的行为。

(四)可以将专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

(五)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

第十九条  物业服务企业要履行以下义务:

(一)按照物业服务合同约定,提供物业服务,及时向业主告知注意事项。

(二)接受业主和业主委员会的监督,定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务。

(三)至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目。

(四)受委托管理电梯、消防设施的,要依法依规履行安全管理职责,物业服务企业法人为安全管理主体责任人。

(五)协助有关部门开展社区文化和精神文明建设活动。

(六)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

第二十条  物业服务企业的准入条件应符合物业管理的相关规定,具备足够的经济实力和垫付能力,具有与其从事的物业管理活动相适应的专业技术人员和管理人员,具有一定的从事物业管理的业绩。

提倡业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励大型物业服务企业进入敖汉从事物业管理。在物业服务合同期限届满前3个月,由业主大会决定物业服务企业的续聘事宜。提出解除合同的一方应当于物业服务合同期限届满前3个月书面告知合同另一方,并在物业管理区域内明显位置进行不少于7日的公告,原物业服务企业在业主委员会的监督确认下向新选聘的物业服务企业移交相关资料和财物,办理交接手续,并书面告知辖区乡镇苏木街道办以及旗综合行政执法局。

第二十一条  物业服务企业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,并区分不同物业的性质和特点,依法在物业服务合同中进行约定。

第二十条  物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用,预收期限最长不得超过1年。旗综合行政执法局要根据物业服务合同向物业服务企业收取物业服务履约保证金。

第二十条  物业服务企业要按照法律规定和物业服务合同约定,采取网络信息化安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主、物业使用人人身、财产、个人隐私受到损害的,依法承担相应的法律责任。

第二十条  物业服务企业要加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查并向业主委员会书面报告和公示。

第二十条  物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,阻碍业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为。

第二十条  实行物业管理年度协调会议制度。物业管理协调会议由乡镇苏木街道办负责召集,并邀请旗综合行政执法局、公安派出所、司法所、居(村)民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理协调会议主要协调解决下列事项:

(一)具备成立业主大会条件而未依法成立。

(二)业主委员会未依法履行职责。

(三)业主委员会委员不足半数或者未依法换届。

(四)物业服务企业未依法撤离和办理交接手续。

(五)物业管理服务过程中发生的纠纷。

(六)其他需要协调解决的物业管理事项。

 

第四章  业主、业主大会及业主委员会

 

第二十条  业主对物业专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,共同享有对物业专有部分以外的共有部分管理收益的权利,同时承担相应义务。业主在行使自身合法权益时不得损害其他业主的合法权益,不得以放弃权利为由不承担义务。

第二十条  业主大会和业主委员会要依法依规产生,并按照监管部门的要求协助物业服务企业共同管理好小区内各项物业工作,为广大业主提供优质服务,不断提高物业管理水平和服务能力。

二十九条  业主委员会要履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议,维护业主合法权益。

(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况。

(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

(四)及时了解业主意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

(五)积极向业主宣传有关物业管理办法。调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。

(六)督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用。

(七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用。

(八)业主大会赋予的其他职责。

三十条  业主委员会要向业主公布下列情况和资料:

(一)管理规定、业主大会议事规则。

(二)业主大会和业主委员会的决定。

(三)物业服务合同。

(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况。

(五)物业共有部分的使用和收益情况。

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况。

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况。

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十条  业主委员会工作经费应当由物业服务企业根据实际工作支出予以保障。

第三十条  业主委员会委员不得有下列行为:

(一)拒绝或者放弃履行委员职责。

(二)挪用、侵占业主共有财产。

(三)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费等相关物业费用以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬。

(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人。

(五)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动。

(六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第三十条  业主委员会要自新一届业主委员会履职之日起10内,将其保管的档案资料、印章及业主共有的其他财物予以移交。

 

第五章  物业的使用与维护

 

第三十条  任何单位和个人在物业管理区域内行驶、停放车辆等行为,要遵守相关管理规定,不得将楼道内的共有部分用于摆放电动车、摩托车以及存放其他杂物,不得占用消防通道和影响其他车辆及行人正常通行。

第三十条  物业管理区域内禁止业主及物业使用人有下列行为:

(一)装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构。

(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备、公共绿地及其附属设施。

(三)违法搭建建筑物、构筑物。

(四)擅自改变建筑物及其附属设施用途、房屋外观。

(五)违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者悬挂、张贴宣传品。

(六)违反规定堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音。

(七)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物,焚烧垃圾、停放车辆、摆摊设点、占道经营。

(八)违反规定饲养宠物、家畜家禽、种植果树、蔬菜。

(九)法律、法规和管理规定禁止的其他行为。

第三十条  业主及物业使用人修缮、装饰装修房屋的,应当遵守相关规定并事先告知物业服务企业。

第三十条  业主在办理房屋入住手续前,要缴纳住宅专项维修资金,用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。

第三十条  物业保修期满后,发生下列危及安全情形之一,需要立即使用住宅专项维修资金的,由业主委员会或者居(村)民委员会、相关业主提出应急处置方案,或者由物业服务企业提出建议,经业主委员会或者居(村)民委员会、相关业主同意,经旗综合执法局审核同意后使用:

(一)屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的。

(二)电梯故障危及人身安全的。

(三)消防设施损坏的。

(四)公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的。

(五)楼体外立面有脱落危险的。

(六)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的。

(七)其他危及房屋安全的情形。

三十九条  对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅区按照上级政策和规划进行改造整治,并向社会公布改造整治规划和年度计划。

第四十条  鼓励具备条件的老旧住宅区,经业主大会同意,按照改造整治规划,建设经营性用房、车库、车位,经营性收益用于弥补改造整治资金不足或者纳入住宅专项维修资金管理。

 

第六章  属地监管职责

 

第四十条  乡镇苏木街道办要履行下列职责:

(一)组织成立首次业主大会会议筹备组。

(二)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举。

(三)指导和监督业主大会、业主委员会开展日常工作。

(四)监督和指导辖区内物业服务企业做好安全、消防、应急、卫生等相关工作。

(五)负责调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业及建设单位之间在物业管理活动中的纠纷。

(六)负责对住宅小区内私搭乱建、乱圈乱占、乱堆乱放等违法违规行为及时劝阻制止。

(七)负责辖区内物业服务企业招投标、新建住宅区公共配套设施竣工验收、物业服务招投标资格情况核查、物业管理区域划分。

(八)负责物业维修资金筹集与使用审核、物业服务质量监督考核及物业服务企业交接项目监管工作。

(九)建立辖区内物业管理档案。档案内容应当包括物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、共有部分主要情况、建设单位等资料。

(十)法律、法规规定的其他职责。

第四十条  街道社区居(村)民委员会要履行下列职责:

(一)组织开展社区物业管理政策法规宣传,增强业主依法守约意识。

(二)教育引导业主参与并支持社区物业管理,按时交纳物业管理服务费。

(三)协助街道办组织成立首届业主大会和业主委员会换届选举工作。

(四)负责社区物业管理巡查工作,反映业主物业服务诉求,建立物业管理工作档案。

(五)对住宅小区内出现的私搭乱建、乱圈乱占、乱堆乱放等违法违规行为及时劝阻制止,并向所属街道办事处报告。

(六)负责协调化解物业管理过程中存在的矛盾纠纷。

(七)完成上级交办的其他工作事项。

 

第七章  监管部门职责

 

第四十条  旗综合行政执法局要履行下列职责:

(一)负责对物业服务企业从业行为的监管。

(二)负责对建设单位选聘前期物业管理企业以及配置必要的物业管理用房的监管。

(三)负责对擅自破坏住宅小区公共建筑、公用设施以及擅自改变其用途行为的监管。

(四)负责对擅自占用、挖掘住宅小区内道路、绿地、场地,损害业主共同利益行为的监管。

(五)负责对住宅小区内侵占共用部位、空间,损害公共环境等行为的监管。

(六)负责对住宅小区内影响市容市貌、环境卫生行为的监管。

(七)负责对住宅小区内私搭乱建、违法违规装修装饰行为的查处。

(八)法律、法规规定的其他职责。

第四十条  城乡规划行政主管部门要履行在规划许可、竣工验收过程中的物业服务用房建筑面积、位置等规划设计指标审查职责。

第四十条  住建部门要履行在核查商品房预售许可证中的物业服务用房建筑面积、位置以及不动产登记簿中的物业服务用房建筑面积、位置职责。

第四十条  旗公安、消防、民政、财政、市场监管、发改、住建、国土、环保、人防、卫计等有关行政管理部门应当按照各自职能,依法履行物业管理中的相关职责。并建立违法行为投诉登记制度,依法处理违法行为。

第四十条  旗综合行政执法部门、街道办要指导物业企业和开发建设单位遵循诚实守信、客观公正、责权分明的原则,制定严格的物业承接查验方案,监督物业企业和开发建设单位做好物业承接,及时发现和纠正物业承接查验中的问题,避免前期建设遗留的问题转嫁到物业管理环节。

第四十条  旗住建部门应在前期规划、房屋(预)销售、验收备案等环节对物业管理、社区办公活动等配套服务用房进行严格把关,要在首期建设项目中一次性规划建设到位。

第八章  违章处理

 

四十九条  业主违反物业委托合同拖欠物业费,物业服务企业有权利对其在小区公告栏内予以公示催告

(一)国家机关企事业单位职工拖欠物业费的,由物业服务企业通知其所在单位与纪检部门,督促限期交纳。

(二)无正当理由逾期拒不交纳的,由物业服务企业向房产部门申请房屋所有权异议登记,可以向人民法院提起诉讼,同时申请人民法院依照法律将其列入个人征信系统黑名单。

第五十条  违反本条例第三十五条规定的,由旗综合行政执法局责令限期改正、恢复原状,给他人造成损失的,依法予以赔偿。

第五十条  业主委员会因违反法律、法规规定或业主大会决定,损害业主、物业服务企业合法权益或者严重影响公共秩序的,依法追究相关法律责任。

第五十条  物业服务企业违反规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费,以及合同期满继续服务收费的,业主有权拒绝,业主委员会可以依法提起诉讼。

第五十条  物业服务企业拒不配合管理部门开展物业管理相关工作及不依法履行服务合同的,旗综合行政执法局责令其限期改正,逾期拒不改正的,服务合同终止后,不允许续签服务合同,依法将服务企业和法定代表人纳入征信系统黑名单。

第五十条  各乡镇苏木街道办及旗综合行政执法局等单位应当公布本单位的电子邮件地址或者电话,接受投诉、举报。接到投诉、举报后,对属于本单位职责的,要受理并在法定期限内核实、处理及时答复;对不属于本单位职责的,要告知投诉、举报人或移交有权处理的单位。相关单位要在法定期限内及时处理,不得推诿;同时,要根据本单位工作实际制定实施有奖投诉举报制度,对举报人的信息予以保密,保护举报人的合法权益。

第五十条  其他法律、行政法规对有关物业管理另有规定的,依照其规定。

第五十条  本实施意见自公布之日开始实施。本实施意见由旗综合行政执法局负责解释。

 

 

 

 

                          敖汉旗人民政府

                              2018212    

 

 

 

 

  抄送旗委办,人大办,政协办。

  敖汉旗人民政府办公室                    2018212日印发